Wie werden vermietete Immobilien bewertet?

Bei vermieteten Immobilien steht der Ertrag im Vordergrund. Bewertet wird meist über das Ertragswertverfahren, das die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen kapitalisiert und so den Wert aus Sicht eines Kapitalanlegers abbildet.

Wichtig sind dabei die Höhe und die Sicherheit der Miete, bestehende Mietverträge, das Mietausfallrisiko sowie der Zustand des Objekts. Eine langfristig und günstig vermietete Wohnung kann beim Verkauf einen anderen – häufig niedrigeren – Wert haben als eine vergleichbare freie Wohnung, weil der Käufer nicht selbst einziehen kann und der Käuferkreis kleiner ist. Umgekehrt sind sichere, marktgerechte Mieteinnahmen für Investoren ein echter Pluspunkt. Für Kapitalanleger ist zudem die Restlaufzeit bestehender Mietverträge und das Potenzial für künftige Mietanpassungen von Bedeutung.

Ob sich eine Bewertung nach Ertrag oder nach Vergleich lohnt, hängt vom Objekt ab. Die Systematik erklärt Ertragswertverfahren, den Überblick gibt Verfahren zur Wertermittlung.